煤炭股票推荐: 某區直管房管理問題與改進研究

來源: 股票推荐群诈骗 發布時間:2020-06-05 論文字數:65232字
論文編號: sb2020060310400431369 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是一篇管理論文,本文運用投入產出效率分析、價值工程理論、應急管理理論、層次分析和模糊綜合評價等方法分析了某區直管房危改項目計劃效率不高、應急搶險工程項目工程管理問題。
本文是一篇管理論文,本文運用投入產出效率分析、價值工程理論、應急管理理論、層次分析和模糊綜合評價等方法分析了某區直管房危改項目計劃效率不高、應急搶險工程項目工程管理問題和危改項目監督組織上存在的管理問題,相應提出了優化思路和保障性措施建議,最后通過案例研究驗證了改進措施的有效性。

第一章  緒論

1.1  選題背景和研究意義
1.1.1  選題背景
直管房歷史可以追溯至建國初期,在當時的軍事管制委員會的統一領導下各部門按系統接管了國民政府在當地的房產,后除銀行、鐵路、海關、郵電、學校以及軍隊等房產外,劃歸了當地房地產管理機關統一管理。在直管房的分配上,1983 年廣東省政府頒發了《關于省政府直屬機關房屋管理的暫行規定》,規定直管房由政府統一管理,分配以職員為主,適當考慮人口并按優惠政策照顧干部和職工的住房[1],直管房具有福利性質。同時,直管房租賃面向社會,先解決無房戶、人均居住 2m2以下的特別困難戶等,租金由各地根據實際情況定。進入八九十年代,住房制度向促進商品化為目標的城鎮住房體制改革。廣東省政府頒發《廣東省公有房產管理條例》,明確公有房產住宅分配的對象主要是無房戶、危房戶、擁擠戶以及按政策應當優先照顧的住戶。此階段,直管房房租租金標準則屬于低租金福利型制度,在修繕管理方面,則由房管部門負責[2],直管房具有了住房保障性質。2000 年以后,我國逐步加大住房保障力度,相繼推出多層次需求的保障性住房。目前廣州市已實現住房保障制度化,直管房住宅主要用于安排歷史租住、以及直管房消防整改和危房改造、抽疏住戶,或用于應急搶險的臨時安置。目前租金仍按《廣州市國土房管局廣州市物價局關于廣州市公有住房租金標準的通知》執行,為 3.5 元/m2,經民政部門確認為低收入困難戶租戶按 1 元/m2執行,遠低于市場租金。因此,直管房仍承擔著部分住房保障的職能。
圖 1-1  某區直管房歷年完好率
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1.2  相關概念和標準
1.2.1  相關概念
直管房:由政府接管經租、收購、維修[2]、新擴建的,并由國家各級房地產管理部門管理的國有房產,包括計劃經濟時代國有和大集體企事業單位自建的福利房。按產權分類可分為公產、經租產和代管產。本文研究的對象是房管部門管理的房產,具體是指市住房和建設委員會委托區房屋管理部門管理的直管房[2]。
公產[2]:指市直房管機關以市政府名義直接管理的公有房屋,其產權來源于自建、自購、受贈、沒收等。 經租產[2]:指私人出租房屋達到國家政策規定的改造起點而納入社會主義改造的房屋。
代管產[2]:指房管機關以市人民政府名義進行代管的房屋。包括:無主代管產(產權尚未確認或產權下落不明又無合法代理人,主要有解放初期逾期未辦登記和拆遷時代依法代管的房屋);搶修代管產(危險房屋業權人無能力維修由房屋部門代為修繕的房屋);敵逆產(解放后人民政府依法接管的國民黨軍政人員、漢奸、惡霸、反革命分子以及官僚資本主義家所有的房屋);封建產(解放后人民政府依法接管的祠廟、書院等房屋)等。
直管房安全普查:是為加強直管房的安全管理工作,預防安全事故發生,房屋管理部門通過入屋檢查,收集房屋安全信息的年度工作。摸查的信息包括門牌地址、安全等級、用途、層數、產別、建筑面積、主要危險情況、現狀情況、有無白蟻和消防隱患等信息。屬于常規普查模式。 房屋安全信息化普查:就是建立房屋安全基礎信息系統,采用移動終端技術現場采集和錄入房屋安全基礎數據,將每幢房屋安全信息“落地”、“入圖”,以信息化手段取代過去的常規普查模式[3]。
危改項目:即是危房改造項目,其目標是通過拆平重建消滅危房、原狀維修或維修保養提升房屋安全級別、整改電線電路緩解消防安全隱患等多種方式,以解決房屋結構及消防隱患[4]。
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第二章  相關理論和分析方法介紹

2.1  危房改造理論方法概述
危房改造原指棚戶區改造,是近年來國家大規模推動的民生項目[39]。從 2007 年中央政府發布《國務院關于解決城市低收入家庭住戶困難的若干意見》(國發(2007)24號),危房改造便作為其中的重要內容。2008 年開始,中央政府開始啟動國有林區(?。┪>煞?、國有墾區危房、中央下放地方煤礦棚戶區改造。到 2010 年,在原有基礎上,全面開展城市和農村棚戶區改造:2010~2014 年間完成改造指標 2100 萬戶,2015 年完成危改指標 580 萬戶,2016 年完成危改指標 606 萬戶,2017 年開工 609 萬戶  ,2018年開工 626 戶[40]。危房改造從最初試點到現在逐漸鋪開,成為近年來最受人關注的大型政府民生工程之一[39]。本文所講的直管房危房改造與棚戶區改造的有所不同。直管房危房改造的范圍除了危險房屋外,還包括損壞房屋,其目標是通過拆平重建消滅危房、原狀維修或維修保養提升房屋安全級別、整改電線電路緩解消防安全隱患等多種方式,以解決房屋結構及消防隱患[4]。
舊房改造決策理論方法中,解新路[65]提出了采用 AHP 結合 VE 的方法進行決策。在功能評價中構建了建筑功能、物理功能和設備功能的三個一級指標以及 13 個二級指標體系,通過案例研究對某房屋的幾種改造方案進行了價值系數計算和優選,表明了該方法的可行性。朱伯龍等 [51]在建筑改造工程學一書中,提出可以采用價值工程法的原理作為優選基礎。其中,舊房的功能評價構建了完好程度和完善程度 2 個一級指標,每個一級指標下各有 3 個二級指標,其下又設置了共 25 個三級指標,以形成評價模型并確定了個指標的權重;成本系數則提出應采用各方案的壽命期內平均年成本進行計算。最后通過價值系數優選改造方案。施騫[66]針對城市舊房住宅性能評價,提出采用模糊綜合評價模型進行分析,構建了安全性能、適用性能、綠色性能和協調性能 4 個一級指標和相關的 11 個二級指標。陳慶玲[67]在城市舊房改造的綜合效益評價中則提出應從經濟效益、社會效益和環境效益三個維度構建一級評價指標,進而采用層次分析法構建評價體系對改造項目的功能進行描述;成本系數則提出應包括建設期和使用期運營費用和殘值三部分,并對沈陽市的舊城改造進行了實證分析。綜上,以上學者提出的舊房改造的研究成果為舊房改造決策管理問題提供了理論支持和時間驗證。
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2.2  價值工程理論
價值工程又稱價值分析,是一種把功能與成本、技術與經濟結合起來進行技術經濟評價的方法。其廣泛應用與產品設計和產品開發當中,同時也可應用于工程建設中[44]。根據國家標準《價值工程基本術語和一般工作程度》的概念定義,價值工程是通過各相關領域的協作,對所研究的功能與費用進行系統分析,不斷創新,旨在提高所研究對象的思想方法和管理技術[53]。其思想內涵包括:(1)VE 是系統的、有組織的研究方法,需要組織按照一定的程序和步驟完成;(2)VE 研究著重對功能的分析,提出不合理的功能和過剩的功能,從而降低成本提高價值;(3)VE 的目標是提高研究對象的價值而不是單純地降低成本;(4)VE 要從降低項目全壽命周期成本的角度來提高研究對象的價值。
價值工程中的“價值”是一個相對概念,是指作為某種產品(或作業)所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值。這個比值并非是對象的使用價值,也不是對象的交換價值,而是對象的比較價值,是用作評價事物有效程度的一種尺度。這種尺度用數學公式表示可列為:
V=F/C                             (2-1)
其中 V 代表價值,F 代表研究對象的功能,廣義講是指產品或作業的功能和用途,C 代表成本,即壽命周期成本。從價值工程公式看,提高價值的突進有以下 5 種,如圖表 2所示。
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第三章  某區直管房情況介紹 ............................ 19
3.1  某區直管房的房屋分類構成和分布特征 ................................... 19
3.2  某區直管房的房屋安全現狀 ......................19
第四章  直管房安全整體評價與應急管理能力評價 ................................ 29
4.1  構建指標體系的原則和方法 .................................... 29
4.2  直管房安全整體評價研究 ..................................... 30 
第五章  危改項目計劃問題改進研究 ........................................ 38
5.1  某區直管房危改項目計劃問題綜述 ...................................... 38
5.1.1  危改項目計劃的問題表現 ........................................ 38
5.1.2  危改項目計劃的效率問題 ..................................... 38

第七章  危改項目監管組織改進研究

7.1  危改項目監管組織問題綜述
(1)質量和安全監督管理不到位。抽取 2018 年 5~8 月質量和安全監督管理資料并經統計,19 個項目共發出 81 條限期整改意見。  情況統計列表如表 7-1 所示
表 7-1 2018 年 5 月~8 月危改工程質量和安全整改通知情況
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結論與展望

一、結論
本文運用投入產出效率分析、價值工程理論、應急管理理論、層次分析和模糊綜合評價等方法分析了某區直管房危改項目計劃效率不高、應急搶險工程項目工程管理問題和危改項目監督組織上存在的管理問題,相應提出了優化思路和保障性措施建議,最后通過案例研究驗證了改進措施的有效性。通過本文的分析可以得出主要結論如下:
1.通過對某區直管房安全普查信息的分類統計,表明某區直管房具有建筑年代久遠、產權復雜、結構形式有待改善、層數低和危險損壞房屋占比大的特征。進一步構建 房屋安全整體評價指標體系,通過“安全等級”、“建筑年代”、“建筑層數”和“結構形式”四個維度進行綜合評分,因其增量評分可反映上述四個維度的加權變化,因此可作為房屋安全狀態改善程度的度量,可應用于危改項目投出產出效率模型分析、價值工程價值系數分析和危改項目改造方式的優選決策。
2.直管房的低租金現狀下,改造投資決策不能以常用的費用成本法或投資回報計算為依據,價值工程方法著眼于優化資源配置,可作為直管房工程項目投資決策的一般方法,可提高項目的投資效率。在提高直管房危改項目改造效率方面,應優先安排整棟危險房屋和局部危險房屋的危改計劃,在改造方式上應采用原狀維修的方式為優;隨后安排嚴重損壞房屋危改項目,應優先采用拆平重建方式。以 2019 年的危改項目計劃編制為例,應用優化思路進行改進,并提出相應措施保障,實踐表明,實施的工期和質量滿足預期目標,效率值達到近年來效率邊界值;同時也帶來了顯著的社會效益和一定的租金收入。
3.通過某應急搶險工程的實施效果對比,驗證了應急搶險工程改進措施的有效性,對比分析表明:應急搶險工期可縮短 17.73 小時,占總工期 73.43%;質量隱患次數可減少 1.1 個/項目,下降 58.48%;成本可減少 296.76 元/m2,下降 52.24%。結合流程優化、流程改進、制度優化、方案標準化等建議措施后,應急管理能力可評價為“良好”。
參考文獻(略)

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